Porady Prawne Warszawa
Newsletter
strona główna Prawo administracyjne Podział nieruchomości zabudowanej

Podział nieruchomości zabudowanej

Prawnik
Autor: Prawnik

Wraz z żoną jestem współwłaścicielem na zasadach wspólności małżeńskiej nieruchomości zabudowanej kilkoma budynkami. Potrzebuję wydzielić działkę z budynkiem mieszkalnym z większej nieruchomości. Jednak z powodu potrzeby pozostawienia szerokiego wjazdu do firmy podział chciałbym wykonać w odległości 3m od ściany budynku mieszkalnego. Ta ściana ma niestety okna i urzędnicy twierdzą ze musi być 4 m. Wykonanie podziału 4 m od domu i 4,3 m od budynku biurowego dyskwalifikuje funkcje użytkowe części firmowej. Czy mogę jakoś wyjść z tej sytuacji?

Postępowanie w sprawie o podział nieruchomości jest dwuetapowe. Najpierw zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów o których mowa w art. 95 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, opiniuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. W przypadku braku planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 
 
Drugi etap to orzeczenie o podziale nieruchomości. Oznacza to, że postanowienie wyrażające opinię ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia wniosku o podział nieruchomości i jest wiążące. Pozytywna opinia stanowi, bowiem podstawę do opracowania projektu podziału nieruchomości, negatywna natomiast przesądza o odmowie zatwierdzenia projektu.
 
Zgodnie z art. 94 ust. 1 pkt. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi.
 
Natomiast zgodnie z art. 95 Ustawy o gospodarce nieruchomościami niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:
  • zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
  • wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
  • wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
  • realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;
  • realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
  • wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
  • wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;
  • wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego;
  • wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;
  • wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;
  • wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.
 
Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w sprawie II SA/Kr 1802/09 przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), dotyczące odległości budynków od granic działek, nie mogą stanowić podstawy negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału  nieruchomości zabudowanej i w tym zakresie nie są przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 94 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).
 
W mojej ocenie istnieje możliwość dokonania podziału nieruchomości w sposób opisany przez Pana w pytaniu. Jeżeli nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego należałoby rozważyć podpisanie z żoną rozdzielności majątkowej i dokonanie podziału w celu zniesienia współwłasności a następnie ustrój wspólności majątkowej należy przywrócić, ewentualnie wniosek o podział złożyć w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.
Masz problem natury prawnej? Zadaj pytanie naszym specjalistom


Dodaj komentarz
Opinie klientów
Szybka i rzeczowa porada oparta o aktualnie obowiązujące przepisy prawa. W mojej ocenie jeden z lepszych prawników w Warszawie, porady prawne są j...
Zosia
Pragnę bardzo podziękować Panu Dariuszowi za skuteczne i sprawne poprowadzenie mojej sprawy o podział majątku dorobkowego.
Mieczysław
Najczęściej komentowane
W pierwszej kolejności powinien Pan pamiętać, iż zgodnie z art. 125 Kodeksu...
Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy,...
Z dniem 1 stycznia 2015 roku weszły w życie znowelizowane przepisy Ustawy prawo...
Już w 2014 roku sędziowie SN uznali, że straż miejska ma kompetencje do kierowania...
Zezwolenia na pobyt czasowy w celu prowadzenia działalności gospodarczej udziela...
Z przesłanych dokumentów wynika, iż we wrześniu 2014 roku doręczono Pani...