strona główna • Prawo mieszkaniowe • Odpowiedzialność sprzedającego za wady mieszkania spółdzielczego
Odpowiedzialność sprzedającego za wady mieszkania spółdzielczego
Została zawarta umowa sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W treści aktu właściwie opisano przedmiot umowy. Zgodnie z zaświadczeniem uzyskanym w spółdzielni mieszkaniowej. Moj niepokój budzi kolejny akapit w umowie: X oświadczają ze przenoszą na Y wszelkie prawa zbywalne do korzystania z pomieszczenia piwnicznego, na co Y wyrażają zgodę.
Wcześniej w akcie notariusz wpisał, że sprzedający X zapewniają ze posiadają prawo do korzystania z pomieszczenia piwnicznego. Piwnica nie jest nasza własnością, nie mamy żadnych dokumentów przydziału, udostepnienie tego pomieszczenia odbyło się przez spółdzielnie nieformalnie, zostały przekazane klucze bez żadnych dokumentów lub decyzji organów spółdzielni. O tym fakcie byli poinformowani kupujący i notariusz.
Czy i jakie negatywne konsekwencje ma ten zapis, np. w sytuacji, gdy spółdzielnia odmówi korzystania z tej piwnicy? Czy kupujący mogą żądać od nas odszkodowania? Odstąpienia od umowy? Czy w ogóle zapis o „przeniesieniu wszelkich praw do korzystania" ma jakie znaczenie prawne?
W pierwszej kolejności należy wskazać, iż w przypadku sporu w niniejszej sprawie nie można w sposób jednoznaczny na tym etapie wskazać czy oświadczenie złożone przez Pana w akcie notarialnym jest zgodne z prawdę czy też nie zgodne ze stanem faktycznym.
W tym miejscu warto przytoczyć treść uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2009 roku w sprawie III CZP 14/09 w której wskazano, iż o przyporządkowaniu w rozumieniu art. 42 ust. 3 pkt 2 Ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych piwnicy do lokalu mieszkalnego można mówić zarówno w sytuacji, w której w przydziale lokalu mieszkalnego wskazano, że do tego lokalu przynależna jest określona piwnica, jak i wtedy, gdy został sporządzony protokół przekazania piwnicy określonej osobie, ale także jeżeli przyporządkowanie nastąpiło przez czynności faktyczne: oznaczenie konkretnej piwnicy numerem konkretnemu lokalu mieszkalnego i wydanie jej osobie, która otrzymała przydział tego lokalu.
Zakładając jednak, iż doszłoby jednak do sporu na tym tle i potwierdzono by, iż nie dysponował Pan prawem do piwnicy wtedy Kupującemu przysługują względem Pana uprawnienia wynikające z rękojmi za wady. Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).
O ile przyjmuje się, iż w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie wchodzę w grę roszczenia z tytułu wad fizycznych to jednak jak najbardziej możliwe jest dochodzenie roszczeń z tytułu wad prawnych.
Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu; w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa (wada prawna).
Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie.
W omawianej sprawie istnieje, więc realne ryzyko, iż Kupujący może żądać obniżenia ceny a nawet od umowy odstąpić.
Dodaj komentarz
