Porady Prawne Warszawa
Newsletter
strona główna Prawo mieszkaniowe Odpowiedzialność sprzedającego za wady mieszkania spółdzielczego

Odpowiedzialność sprzedającego za wady mieszkania spółdzielczego

Prawnik
Autor: Prawnik
Została zawarta umowa sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W treści aktu właściwie opisano przedmiot umowy. Zgodnie z zaświadczeniem uzyskanym w spółdzielni mieszkaniowej. Moj niepokój budzi kolejny akapit w umowie: X oświadczają ze przenoszą na Y wszelkie prawa zbywalne do korzystania z pomieszczenia piwnicznego, na co Y wyrażają zgodę.
 
Wcześniej w akcie notariusz wpisał, że sprzedający X zapewniają ze posiadają prawo do korzystania z pomieszczenia piwnicznego. Piwnica nie jest nasza własnością, nie mamy żadnych dokumentów przydziału, udostepnienie tego pomieszczenia odbyło się przez spółdzielnie nieformalnie, zostały przekazane klucze bez żadnych dokumentów lub decyzji organów spółdzielni. O tym fakcie byli poinformowani kupujący i notariusz.
 
Czy i jakie negatywne konsekwencje ma ten zapis, np. w sytuacji, gdy spółdzielnia odmówi korzystania z tej piwnicy? Czy kupujący mogą żądać od nas odszkodowania? Odstąpienia od umowy? Czy w ogóle zapis o „przeniesieniu wszelkich praw do korzystania" ma jakie znaczenie prawne?
W pierwszej kolejności należy wskazać, iż w przypadku sporu w niniejszej sprawie nie można w sposób jednoznaczny na tym etapie wskazać czy oświadczenie złożone przez Pana w akcie notarialnym jest zgodne z prawdę czy też nie zgodne ze stanem faktycznym. 
 
W tym miejscu warto przytoczyć treść uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2009 roku w sprawie III CZP 14/09 w której wskazano, iż o przyporządkowaniu w rozumieniu art. 42 ust. 3 pkt 2 Ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych piwnicy do lokalu mieszkalnego można mówić zarówno w sytuacji, w której w przydziale lokalu mieszkalnego wskazano, że do tego lokalu przynależna jest określona piwnica, jak i wtedy, gdy został sporządzony protokół przekazania piwnicy określonej osobie, ale także jeżeli przyporządkowanie nastąpiło przez czynności faktyczne: oznaczenie konkretnej piwnicy numerem konkretnemu lokalu mieszkalnego i wydanie jej osobie, która otrzymała przydział tego lokalu.
 
Zakładając jednak, iż doszłoby jednak do sporu na tym tle i potwierdzono by, iż nie dysponował Pan prawem do piwnicy wtedy Kupującemu przysługują względem Pana uprawnienia wynikające z rękojmi za wady. Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).
 
O ile przyjmuje się, iż w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie wchodzę w grę roszczenia z tytułu wad fizycznych to jednak jak najbardziej możliwe jest dochodzenie roszczeń z tytułu wad prawnych.
 
Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu; w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa (wada prawna).
 
Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. 
 
W omawianej sprawie istnieje, więc realne ryzyko, iż Kupujący może żądać obniżenia ceny a nawet od umowy odstąpić.
Masz problem natury prawnej? Zadaj pytanie naszym specjalistom


Dodaj komentarz
Opinie klientów
Szybka i rzeczowa porada oparta o aktualnie obowiązujące przepisy prawa. W mojej ocenie jeden z lepszych prawników w Warszawie, porady prawne są j...
Zosia
Pragnę bardzo podziękować Panu Dariuszowi za skuteczne i sprawne poprowadzenie mojej sprawy o podział majątku dorobkowego.
Mieczysław
Najczęściej komentowane
W pierwszej kolejności powinien Pan pamiętać, iż zgodnie z art. 125 Kodeksu...
Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy,...
Z dniem 1 stycznia 2015 roku weszły w życie znowelizowane przepisy Ustawy prawo...
Już w 2014 roku sędziowie SN uznali, że straż miejska ma kompetencje do kierowania...
Zezwolenia na pobyt czasowy w celu prowadzenia działalności gospodarczej udziela...
Z przesłanych dokumentów wynika, iż we wrześniu 2014 roku doręczono Pani...